一、设立居住权的合同形式

遵循私法自治原则，我国《民法典》总则编第135条规定，民事法律行为的当事人可以任意约定法律行为的形式，既可以采用书面形式，也可以选择口头形式，还可以使用其他形式，法律一般不干涉当事人采用何种形式的法律行为；然而，倘若法律或行政法规特别规定当事人采用法律行为之特定形式，应当采用特定形式；且当事人约定采用特定形式的，也应当遵从其约定。我国《民法典》总则编的这一规定当然适用于其他分编的民事合同行为。也正是基于此，作为民事法律行为典型类型的合同，依据我国《民法典》合同编第469条第1款的规定，其订立形式采用了不要式形式。虽然，合同的形式采形式自由原则，但是，法律、行政法规可能针对某些特殊类型的合同，规定其“应当”采用书面形式或者其他某种特殊形式，合同当事人也有可能事先约定将来订立的合同“应当”采用书面形式或者其他某种特殊形式。我国《民法典》物权编第367条第1款就明确规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。”由此，居住权合同属于典型的要式合同。

二、居住权登记设立的规则

  根据我国《民法典》物权编第386条的规定，设立居住权，应当申请居住权登记，自登记时居住权得以设立。问题是：居住权是通过合同设立的，居住权合同签订后，是合同应当申请登记，还是居住权应当申请登记。然后，还需要进一步明确申请登记的主体以及登记的效力。
  （一）居住权合同登记还是居住权登记
  依据我国《民法典》合同编第502条，依法成立的合同自成立时生效；但是依照法律、行政法规规定或者当事人约定需要办理批准、登记等手续的，必须履行相关程序。一般而言，涉及政府行政管理职能、公共利益以及国家利益的合同，立法者对这一类合同设计批准、登记的程序，使得公权力介入私法自治的领域，从而实现社会治理的目标。毋庸置疑，居住权合同属于纯粹的私法自治领域，这类合同一般不涉及政府行政管理职能、公共利益以及国家利益，因而无须通过批准或登记程序来发挥政府公权力介入的功能。因此，居住权合同订立后不是居住权合同应当申请登记。我国《民法典》物权编第386条关于登记的表述应该理解为，是将设立居住权的事实依法记载于不动产登记簿的行为，是当事人申请居住权登记，而非就设立居住权的合同进行登记。居住权之设立，无论对设立人还是居住权人的利益影响均很大，需要当事人慎重行事，并且，作为物权的居住权，对第三人具有排他的效力，为兼顾第三人交易的安全稳定，保护往往处于弱势地位的居住权人权益之考量，我国法明确规定了居住权申请登记制度。申请居住权登记，申请人需要携带居民身份证、不动产权利证书和居住权合同等相关资料去不动产登记部门办理手续，确定居住权的根本依据乃是记载相应事项的不动产登记簿。问题是，居住权合同的成立生效与居住权设立登记有无关系？物权债权相区分是我国现代民法理论的重要基础，我国《民法典》物权编第215条就“合同效力与物权变动区分”进行了特别强调，除法律有规定或当事人有约定外，以物权变动为内容的合同，自合同成立时生效；没有办理物权登记的，不影响合同的效力。遵循体系化解释，依据这一规定，居住权合同自双方当事人订立时成立生效。居住权合同订立后，当事人就负有申请办理居住权登记的义务，一方当事人以居住权未办理登记为由主张合同无效的，不应得到支持。

（二）申请居住权登记的主体
  依据我国《民法典》物权编第368条关于居住权应当登记的规定，当事人订立居住权合同后居住权尚未设立，当事人须持居住权合同等资料到不动产登记机构申请登记。问题是，该条并未具体明确申请居住权登记的主体。2019年修订的《不动产登记暂行条例》第5条列举集体土地使用权、房屋所有权等九项应当登记的不动产类型，同时还以“兜底条款”的形式明确了第10项“法律规定需要登记的其他不动产权利”，从而为新型不动产物权的登记预留了空间。居住权作为我国《民法典》规定的新不动产物权，当然可以归属于第10项需要登记的其他不动产权利。《不动产登记暂行条例》第14条第1款还规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”，这里的“等”字，同样完全可以涵摄居住权设立登记，由此，以合同方式设立居住权一般应由当事人双方共同申请居住权登记。根据其第16条的规定，申请居住权登记除了需要携带居住权合同这一登记原因证明文件外，还需要提供该住宅的权属证书，而这一权属证书自当在该住宅的所有人手中，离开住宅所有人，居住权登记申请就难以成功。由是，必须由所有权人申请办理居住权登记。诚然，申请居住权登记原则上也并非所有权人单方就能完成，还需要居住权人的协助，况且，申请居住权登记的宗旨就在于保护居住权人的权益，居住权人理应积极协助申请登记。退一步讲，因合同的权利与义务之约束，住宅所有权人应当将住宅向居住权人交付并办理居住权登记手续，居住权人也有属于债权人的受领义务，如果违反此类义务，需由居住权人自己承受由此产生的不利益。